O nosso centro no fim do século (5)
Artigo de Aramis Millarch originalmente publicado em 09 de janeiro de 1985
Uma constante dor-de-cabeça e motivo de muitas queixas, reclamações e até questões judiciais de proprietários curitibanos, a preservação de imóveis, no Setor Histórico, poderá, a curto prazo, transformar-se em um ótimo negócio. Para tanto, basta que algumas das sugestões contidas no projeto "Centro da Cidade", elaborado pelo IPPUC, através de uma equipe de arquitetos e economistas, coordenados por Rafael Dely, ganhe força legal, através de leis encaminhadas pelo Executivo e aprovadas pela Câmara.
Trata-se de um verdadeiro Ovo-de-Colombo: possibilitar que os donos de imóveis do Setor Histórico, considerados como "Unidades de Preservação e de Acompanhamento" possam Ter incentivos reais, economicamente falando, para preservação, restauração e manutenção dos prédios.
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No projeto "Centro da Cidade" , é reconhecido o óbvio: Curitiba, ao contrário de outras cidades do País, não possui um acervo significativo de obras históricas com valor arquitetônico marcante. Na grande maioria, adquirem importância em termos de paisagem urbana e testemunho construtivo de épocas passadas. Por isso, a importância de sua preservação. Nesse sentido, com o objetivo de proteger o já pequeno patrimônio histórico existente, foram adotadas a partir da implantação do Plano Diretor (1965), medidas como a criação do Setor Histórico, em 1971, protegido por legislação de uso do solo. Foi iniciada, também, uma política de preservação por parte do poder público municipal, através de reciclagem de espaços e usos de imóveis mais significativos, como as Casas Romário Martins e da Memória, e a sede da Fundação Cultural, enquanto o Goethe Institut, dando o exemplo, restaurava um imóvel pertencente ao professor Newton Carneiro, na esquina da rua Claudino dos Santos/Duque de Caxias.
Infelizmente, outras medidas tomadas com o intuito de preservar, como a criação do setor especial das unidades de preservação (1979) e a isenção de impostos adotada em 1981, demonstraram que eram, se não de todo ineficiente (pois ainda se conseguia algum controle), pelo menos pouco resistentes a pressões dos próprios proprietários e setores do ramo imobiliário, que se sentiam penalizados por não ter o direito de substituir o imóvel existente por outro de maior rentabilidade. Foi aprovada, então em 1982, a Lei nº 6.377, que criou o incentivo construtivo, pela qual o proprietário pode comercializar o direito de construir .
Esse última medida pareceu ser mais eficiente, porém não produziu, ainda, os efeitos esperados, já que até agora (janeiro de 1985) nenhum exemplo frutificou, talvez porque as áreas definidas como de transferência já possuem altos coeficientes construtivos (zona central e estrutural), o que determina pouco interesse no seu crescimento. Além disso, a medida não se preocupou com outro fator fundamental, que é a conservação do imóvel, pois o proprietário, após restaurá-lo, e se beneficiado do incentivo, nada o obriga a mantê-lo em condições ao longo do tempo.
Foi sugerida, assim, a elaboração de uma nova proposta, na qual se procurou inverter a situação atual, em que o proprietário de uma unidade histórica sempre é penalizado, estando o aproveitamento do seu imóvel visivelmente prejudicado. Num país rico, seria possível adquirir as unidades, utilizando-as para os mais diversos fins. Em outros, de regime socialista, o poder público declararia o imóvel de interesse público e sua preservação estaria garantida. Porém, num país capitalista, como é o Brasil (apesar da intervenção estatal Ter crescido nos últimos 20 anos), mas, com recursos insignificantes destinados à área cultural, a solução do problema é difícil. Assim, raciocina Rafael:
"Não se trata, pois, de definir qual sistema econômico é o mais correto , porém, em países em que o valor da terra é extraordinário, é evidente que o proprietário de uma unidade a ser preservada se sinta penalizado. Buscamos, então, um meio de beneficiá-lo , ao ponto de talvez até suscitar-lhe o interesse em possuir uma unidade histórica".
Esse benefício é traduzido, primeiramente, num aumento de coeficiente construtivo normal da zona onde se encontra o imóvel, geralmente mais uma vez a área do terreno ( o que em termos econômicos significa muito), e, em seguida, um coeficiente renovável a cada dez anos, tempo médio para uma edificação entrar em processos de deterioração, o que dará ao proprietário motivações para conservar esse mesmo imóvel.
Tentando-se uma explicação mais clara: não podendo fazer uma nova edificação na área histórica, o proprietário do terreno tem, entretanto, o direito de transferir a área, que tecnicamente lhe caberia para construir, a um interessado de outra zona (central ou estrutural), que, legalmente, já usou de todo o quoeficiente permitido (e que varia de acordo com o tamanho do terreno, finalidade da obra e principalmente sua localização). O Ovo-de-Colombo que se propõe agora é este: - especialmente para prédios residenciais, nas ruas próximas ao centro – mas que não estavam beneficiadas pela lei 6.337.
Pelo direito de transferência, o proprietário poderá receber uma importância considerável, dependendo do número de metros de que dispunha. O mais importante: dentro de dez anos, desde que conserve seu imóvel, poderá fazer nova operação , passando, assim, a Ter uma espécie de poupança imobiliária, desde que cuide direitinho desse prédio histórico. Que restaurado e bem localizado, pode ser alugado, permitindo outra fonte de renda. No registro jornalístico, o mecanismo pode parecer complexo, mas, na verdade, não o é: trata-se de assegurar ao proprietário seu total direito à propriedade, mas fazer com que, como compensação de não poder modificar, o prédio histórico, possa, a cada década, negociar o direito que, teoricamente, teria de construção naquele espaço. Para regular essas futuras negociações, Rafael é objetivo:
"Nada melhor do que a iniciativa privada. A experiência mostra que os interesses dos diretamente envolvidos – construtores, proprietários – podem fazer com que a questão se resolva da melhor maneira possível. O importante é que a cidade não perca seus poucos prédios de algum valor histórico. E que os proprietários também não sejam prejudicados".
Regulamentando-se essa proposta, sem dúvida os hoje desvalorizados prédios do Setor Histórico – nos quais não é permitida mudança arquitetônica, muito menos demolição – adquirirão grande valor. Afinal, representarão dinheiro na poupança para seus proprietários.
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